Czy można mieć kilka kredytów hipotecznych?
Zdolność kredytowa
This is a custom heading element.
Tak, przepisy nie zabraniają posiadania więcej niż jednego kredytu hipotecznego. Kluczową kwestią jest zdolność kredytowa – czyli to, czy Twoje dochody pozwalają na spłatę kilku rat jednocześnie.
Banki przy analizie kolejnego wniosku uwzględniają wszystkie istniejące zobowiązania: kredyty, limity w koncie, karty kredytowe i alimenty. Im większe obciążenie miesięczne, tym niższa dostępna zdolność.
Kiedy można mieć drugi kredyt hipoteczny?
Gdy pierwszy kredyt został spłacony w dużej części lub jest już „lekki” w budżecie, – Gdy dochody są na tyle wysokie, że pozwalają obsłużyć kolejną ratę,
Na co uważać?
- Banki mogą wymagać większego wkładu własnego – np. 20% lub 30%, – Programy rządowe, np. „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”, nie obejmują już kolejnego zakupu.
- Jeśli masz już 3 kredyty hipoteczne warto zanim podpiszesz umowę przedwstępną sprawdzić czy dostaniesz kolejny. W większości banków jest zasada że maksymalnie 3 kredyt hipoteczne.
Alternatywa: Czasami można połączyć „stare” dwa kredyty hipoteczne w jeden nowy i zabezpieczyć się na jednej nieruchomości. W ten sposób możesz zmniejszyć ilość zobowiązań kredytowych.
Jak wygląda cały proces uzyskania kredytu krok po kroku?
Zdolność kredytowa
This is a custom heading element.
Proces uzyskania kredytu hipotecznego składa się z kilku etapów i trwa zwykle od 4 do 8 tygodni – w zależności od banku, kompletności dokumentów i rodzaju nieruchomości.
Krok 1: Analiza zdolności kredytowej
Doradca lub bank sprawdza Twoje dochody, zobowiązania, historię w BIK i koszty życia, by określić możliwą kwotę kredytu.
Krok 2: Wybór oferty
Porównuje się oferty różnych banków (marża, RRSO, oprocentowanie, prowizje), wybierając 2–3 najlepsze do złożenia wniosku.
Krok 3: Kompletowanie dokumentów
Potrzebne są dokumenty dochodowe (np. zaświadczenia, wyciągi) oraz nieruchomości (umowa przedwstępna, KW, pozwolenia).
Krok 4: Złożenie wniosków
Wnioski składa się równolegle w kilku bankach – zwiększa to szanse na dobrą decyzję i oszczędza czas w razie odmowy.
Krok 5: Decyzja kredytowa
Bank analizuje wniosek, sprawdza nieruchomość, czasem zleca własną wycenę i po 2–4 tygodniach wydaje decyzję.
Krok 6: Podpisanie umowy
Po akceptacji warunków podpisujesz umowę kredytową. Wcześniej warto ją dokładnie przeanalizować z doradcą.
Krok 7: Uruchomienie kredytu
Bank wypłaca środki na konto sprzedającego lub dewelopera – jednorazowo lub w transzach (np. przy budowie domu).
Praktyczna wskazówka: Dobrze przygotowane dokumenty i wsparcie doradcy mogą skrócić czas oczekiwania nawet o kilka tygodni.
Na ile lat najlepiej wziąć kredyt – 20, 25 czy 30?
Zdolność kredytowa
This is a custom heading element.
Wybór okresu kredytowania to jedna z kluczowych decyzji przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Ma on bezpośredni wpływ na wysokość miesięcznej raty oraz łączny koszt całego zobowiązania.
Ogólna zasada jest prosta: im dłuższy okres kredytowania, tym niższa miesięczna rata, ale jednocześnie wyższe koszty odsetkowe w całym okresie spłaty.
- 20 lat – wyższe raty miesięczne, ale znacznie niższy koszt całkowity kredytu; dobra opcja dla osób o stabilnych dochodach, które chcą szybciej pozbyć się długu.
- 25 lat – kompromis między wysokością rat a całkowitym kosztem kredytu; często wybierany jako „złoty środek”.
- 30 lat – najniższa rata miesięczna, ale najwyższy koszt całkowity (nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej); zwiększa zdolność kredytową, dlatego chętnie wybierany przy pierwszym mieszkaniu.
W praktyce warto unikać skrajnie długich terminów, jeśli nie jest to konieczne. Dobrym rozwiązaniem może być wybranie maksymalnego okresu spłaty, by obniżyć ratę i zwiększyć zdolność kredytową, ale z planem wcześniejszych nadpłat, które skrócą realny czas spłaty i zmniejszą koszty odsetek. Kalkulator nadpłat znajdziesz na naszej stronie.
Warto wiedzieć: Większość banków pozwala na wcześniejszą spłatę lub nadpłaty bez prowizji.. Dlatego nie musisz zobowiązywać się na „twardo” do krótkiego okresu – możesz elastycznie zarządzać swoim kredytem w miarę poprawy sytuacji finansowej.
Ile wkładu własnego trzeba mieć i czy da się go obejść?
Zdolność kredytowa
This is a custom heading element.
Standardowo banki wymagają minimum 20% wkładu własnego, co oznacza, że przy zakupie nieruchomości za 500 tys. zł trzeba posiadać 100 tys. zł gotówki. Jednak istnieją sposoby, by obejść ten wymóg lub skorzystać z preferencyjnych programów, które obniżają próg wejścia.
Po pierwsze, wiele banków dopuszcza 10% wkładu własnego pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu. W praktyce oznacza to nieco wyższą ratę lub jednorazową opłatę, ale umożliwia uzyskanie kredytu bez pełnych 20%.
Po drugie, dzięki programom rządowym takim jak „Pierwsze Mieszkanie” (program „Pierwsze Klucze”) czy „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”, możliwe jest uzyskanie kredytu nawet bez wkładu własnego – czyli z 0%. W takim przypadku brakujący wkład jest gwarantowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).
W praktyce więc, zależnie od sytuacji życiowej i programu, można uzyskać kredyt:
- z 0% wkładem – dzięki gwarancji BGK,
- z 10% wkładem – przy dodatkowym ubezpieczeniu,
- lub klasycznie z 20% wkładem własnym, bez dodatkowych kosztów.
Co mówią nasi eksperci?
Poradnik kredytowy
Jak poprawić zdolność kredytową przed złożeniem wniosku?
Zdolność kredytowa
This is a custom heading element.
Zdolność kredytowa to kluczowy element przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt hipoteczny. Bank ocenia, czy wnioskodawca będzie w stanie spłacać zobowiązanie zgodnie z harmonogramem. Istnieje kilka skutecznych sposobów, aby poprawić swoją zdolność przed złożeniem wniosku:
1. Zadbaj o stabilny dochód
regularne i udokumentowane wpływy na konto to podstawa. Najlepiej, jeśli zatrudnienie ma formę umowy o pracę na czas nieokreślony lub działalności gospodarczej z odpowiednim stażem.
2. Ogranicz inne zobowiązania
Przed złożeniem wniosku warto spłacić inne kredyty, limity w kartach kredytowych czy raty zakupowe. Nawet niewykorzystany limit kredytowy obniża zdolność.
3. Współkredytobiorca
Dodanie osoby z dobrą historią kredytową i dochodami (np. partnera) może znacząco podnieść zdolność.
4. Uporządkuj historię w BIK
Terminowa spłata zobowiązań poprawia ocenę scoringową. Warto też sprawdzić raport BIK, by upewnić się, że nie ma w nim błędów.
5. Wysoki wkład własny
Im więcej własnych środków wnosimy, tym mniejsze ryzyko dla banku, a to może wpłynąć na bardziej korzystne warunki i ocenę zdolności.
